Va subito premesso che, ai sensi dell'art.27 della L.392/78, la durata legale minima delle locazioni, aventi ad oggetto immobili non adibiti ad uso abitativo è, inderogabilmente, stabilita in anni sei, il che significa che la clausola contente un durata minima differente è nulla.

Ciò tuttavia non determina la nullità dell'intero contratto, il quale rimane valido ma la sua durata si prorogherà automaticamente sino al termine legale. A tale riguardo si richiama la seguente sentenza:

"in tema di locazione, la nullità della clausola che limita la durata di un contratto soggetto alle disposizioni dell'art. 27, legge 392/78 ad un tempo inferiore al termine minimo stabilito dalla legge determina l'automatica eterointegrazione del contratto, ai sensi del secondo comma dell'art.1419 c.c., , con conseguente applicazione della durata legale prevista dal quarto comma del su citato art. 27. È, viceversa, consentito alle parti convenire una locazione per periodi più lunghi di quello minimo previsto dalla legge, in quanto l'art. 27 Legge 392/78 considera inderogabile la sola durata minima senza porre limiti a quella massima (Cass. civ. Sez. III, 26-04-2004, n. 7927)

Occorre aggiungere, inoltre, che in virtù dell'art.28  della medesima legge sopra menzionata, il contratto, alla scadenza, si rinnova tacitamente di altri sei anni, salvo che venga inviata disdetta nei termini ivi previsti, ovvero dodici mesi prima della scadenza. 

Quando invece si parli di un contratto di locazione ad uso abitativo, la durata minima prevista dagli artt. 1 e seguenti della legge n. 431/98 è di anni 4, prorogabile tacitamente di ulteriori quattro, in mancanza di una tempestiva disdetta da far pervenire entro sei mesi prima della scadenza. Anche in questo caso la previsione di una durata inferiore comporterà in ogni caso l'applicazione della durata legale minima di quattro anni, contrariamente alla previsione delle parti.

Oltre che entro un anno dalla prima scadenza di un contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo, il conduttore può recedere da tale impegno contrattuale solo in presenza di gravi motivi, ai sensi dell'art. 27, comma 8, della legge n. 392/78.

Sul punto si precisa che per gravi motivi deve intendersi non la soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dallo stesso conduttore in ordine all'opportunità o meno di continuare ad occupare l'immobile locato, poiché, in tal caso, si ipotizzerebbe la facoltà di un recesso sostanzialmente arbitrario, contrario all'interpretazione letterale, oltre che allo spirito della suddetta norma. Al contrario, i gravi motivi, che legittimano il recesso del conduttore da una locazione non abitativa, devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed, inoltre, devono essere tali da rendere oltremodo gravosa per lo stesso conduttore, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo. (in tal senso, Cass. civ. Sez. III, sent. 08-03-2007, n. 5328)

Lo sporadico utilizzo dell'immobile, ad esempio, costituisce certamente il risultato di una scelta unilaterale e non un fattore estraneo alla volontà del conduttore idoneo a giustificare il recesso.

In ogni caso, quand'anche si voglia condividere la sussistenza di gravi motivi, il recesso avrà efficacia, per espressa previsione di legge, solo dopo il decorso di sei mesi dalla data della comunicazione.

A tale riguardo si richiama una recente sentenza della Suprema Corte di Cassazione, secondo cui, "..... qualora le parti abbiano previsto, ai sensi dell'art. 27 della legge 392/78 la facoltà del conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione, l'avviso di recesso diretto dal conduttore al locatore, che indichi un termine inferiore a quello convenzionalmente stabilito dalle parti stesse o inferiore a quello minimo fissato dalla legge, conserva validità ed efficacia ma il termine di esecuzione deve essere ricondotto a quello convenzionalmente pattuito o a quello minimo semestrale fissato dalla legge. (Cass. civ. Sez. III, 16-01-2007, n. 831).

In deroga a quanto stabilito dall'art. 1614 c.c., l'art. 6 della Legge n. 392/78, mantenuto in vigore anche dalla successiva Legge n. 431/98 in materia di locazioni ad uso abitativo, prevede che, in caso di morte dell'inquilino, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti e affini con lui abitualmente conviventi. Le condizioni affinché operi la successione nel contratto intestato al conduttore defunto sono pertanto due e debbono ricorrere entrambe: in primo luogo la "abituale convivenza" con il defunto di colui che intenda succedergli nel contratto stesso e, quindi, la qualità di coniuge o di erede, sia legittimo che testamentario, o di parente o affine.

A tali categorie di soggetti deve tuttavia essere aggiunto, a seguito dell'epocale sentenza n. 404/88 della Corte Costituzionale, il convivente more uxorio, a cui la Consulta ha appunto riconosciuto il diritto di succedere nella locazione al conduttore defunto, a prescindere dalla situazione familiare del titolare del contratto e dalla presenza di eredi legittimi. E' stata questa una delle prime fattispecie in cui i giudici italiani hanno attribuito rilevanza giuridica alla condizione della famiglia di fatto, che tuttavia rimane tuttora sprovvista di una tutela su un piano generale.

Lei ha pertanto pieno diritto di rispondere al proprietario di casa con una raccomandata a/r, nella quale faccia valere il Suo diritto a permanere nell'appartamento, nei medesimi termini ed alle medesime condizioni già accettate dal Suo compagno, in base alla normativa innanzi illustrata.

Per rispondere a tale domanda, occorre fare riferimento ad una serie di norme, quali l'art. 1576 c.c., l'art. 9 della legge n. 392/78 sull'equo canone, le decisioni giurisprudenziali e gli accordi intervenuti tra rappresentanti  dei conduttori da un lato e dei locatori dall'altro. Dal complesso di fonti ora indicato è possibile desumere il principio generale, secondo il quale, quando il bene locato è inserito in un contesto condominiale, le spese sono da suddividere tra locatore e conduttore nel senso di porre, in linea generale, a carico del primo gli esborsi relativi ad interventi di straordinaria manutenzione e di far gravare, invece, sul secondo le spese attinenti ad opere di ordinaria amministrazione.

In applicazione di tale principio, a titolo esemplificativo, risultano dunque dover essere sostenute dal proprietario le spese inerenti l'amministrazione del condominio in generale, l'installazione e la straordinaria manutenzione dell'antenna TV centralizzata, così come dell'ascensore e dell'impianto citofonico e videocitofonico, la sostituzione e la riparazione di grondaie e tubi pluviali, la realizzazione di opere murarie di riparazione alle strutture dello stabile, mentre il conduttore si ritiene obbligato a sostenere le spese di manutenzione e di esercizio dell'ascensore, nonchè a pagare le tasse per l'occupazione del suolo pubblico e per lo smaltimento dei rifiuti ed a sopportare i costi della fornitura dell'acqua e dell'energia elettrica.

In base al combinato disposto degli artt. 1406 c.c. e 1599 -1603 c.c. la vendita del bene già locato comporta anche la cessione del contratto di locazione. Ne deriva pertanto che, qualora le parti non abbiano raggiunto un diverso accordo, l'acquirente si sostituisce al venditore nella posizione del locatore, senza necessità del consenso del conduttore, con la conseguenza che quest'ultimo è tenuto, di regola, a pagare i canoni all'acquirente nuovo locatore, solo a decorrere dalla data in cui riceve la comunicazione della vendita dell'immobile in una qualsiasi forma idonea. Dunque nei rapporti con il conduttore la sostituzione nel rapporto non avviene automaticamente, ma presuppone che del trasferimento di proprietà sia dato avviso al conduttore, il quale, dal canto suo, adempirà correttamente il proprio obbligo di pagamento del canone effettuando il versamento in favore del precedente proprietario, fino al momento in cui egli non sia adeguatamente informato dell'intervenuta vendita. Di contro, si precisa invece che, nel caso di trasferimento di proprietà dell'immobile locato all'attuale conduttore, è evidente che il contratto di locazione cessa di avere qualsiasi efficacia, a partire dal momento in cui la compravendita si perfeziona.

Si rileva comunque, da ultimo, che, qualora la vendita avvenga alla scadenza del primo quadriennio di contratto, previa disdetta inviata a norma dell'art. 3 lett. g) della legge n. 431/98, ovvero motivata con l'intenzione di vendere l'immobile a terzi, in mancanza della proprietà in capo al locatore di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione, sul territorio nazionale, al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, a norma degli articoli 38 e 39 della legge 392/78. Ciò significa che all'inquilino deve essere notificato un atto contenente gli estremi della proposta di acquisto pervenuta al proprietario, comprensiva del prezzo, affinché l'inquilino stesso possa essere preferito ad altri potenziali acquirenti, a parità di condizioni.

Quando, invece, il proprietario manifesti la volontà di vendere in qualsiasi altra fase del rapporto di locazione, all'inquilino non è riconosciuto alcun diritto di prelazione.

Il quesito da Lei sollevato impone di soffermarsi sulla disciplina dettata dal nostro ordinamento in materia di vizi dell'immobile concesso in locazione e della relativa responsabilità del proprietario, a norma degli artt. 1578 e seguenti c.c.
La norma citata prevede espressamente che se, al momento della consegna, la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare alternativamente, in base alle proprie esigenze, la risoluzione del contratto di locazione o una riduzione del canone convenuto, salvo che si tratti di vizi dallo stesso conosciuti al momento della stipula del contratto o comunque facilmente riconoscibili. Il locatore, inoltre, è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati dai vizi dell'immobile, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.
Ciò premesso, è indubbio che l'ingente presenza di umidità e muffa sembra dipendere da difetti strutturali dell'immobile e, quindi, costituisce un vizio grave dell'immobile stesso, che lo rende inidoneo all'uso abitativo pattuito, oltrechè malsano, e per questo motivo legittima di per sè il conduttore a domandare la risoluzione del contratto ex art. 1578 c.c. In questo senso si è più volte espressa la stessa giurisprudenza che ha precisato che l'invasione dell'umidità per effetto di trasudo dalle pareti costituisce un "deterioramento rilevante", un "vizio" che incide sulla funzionalità strutturale dell'immobile impedendone il godimento; in presenza di tale vizio il conduttore può legittimamente invocare la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578 c.c.
L'unica ipotesi in cui non potrebbe ottenersi tale tutela nei confronti del proprietario consisterebbe nella circostanza che tale massiccia presenza di umidità fosse già presente sulle pareti dell'appartamento nel momento in cui Sua figlia lo ha visionato prima di concludere il contratto di locazione e, pur avendola notata, Sua figlia abbia comunque accettato l'alloggio nello stato di fatto in cui esso si trovava, conoscendo la possibile inidonietà dell'appartamento stesso alla funzione abitativa cui essa intendeva adibirlo (in tal senso Cass. sent. n. 14659/02). Qualora, invece, ad esempio, al momento della visita, il proprietario avesse tinteggiato di fresco l'appartamento, così da occultare a Sua figlia il problema, ovvero Sua figlia, verificate le muffe sulle pareti, avesse manifestato le proprie rimostranze ed il locatore la avesse rassicurata circa l'eliminazione dell'umidità a seguito di una corretta aerazione del locale, (in questo caso, auspicabilmente, alla presenza di testimoni), vi sarebbero tutti i presupposti per richiedere al proprietario la risoluzione del contratto di locazione o una diminuzione del canone, oltre al risarcimento dei danni subiti (quali gli effetti di eventuali bronchiti, cibi andati a male, spesa per l'acquisto di un eventuale deumidificatore, ecc.). Qualora il proprietario non concordi in tal senso, sarà necessario esperire al riguardo un'azione giudiziale tesa alla pronuncia di una sentenza di condanna al risarcimento, oltrechè di declaratoria dell'avvenuta risoluzione, nei confronti del locatore.
Peraltro, anche qualora in realtà Sua figlia fosse stata fin da subito ben conscia del problema, per avere visto le macchie di umidità sulle pareti dell'abitazione, senza essere particolarmente rassicurata al riguardo dal proprietario, Le rimarrebbe da invocare l'art. 1580 c.c., secondo cui quando i vizi della cosa o di una parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinuncia.
In tal caso, tuttavia, non è riconosciuto all'inquilino l'ulteriore rimedio del risarcimento del danno eventualmente subito in conseguenza dei vizi, ma solo la risoluzione, almeno secondo certa Giurisprudenza (Cass. sent. n. 3636/98, che riconosce all'art. 1580 c.c. natura di norma eccezionale, pertanto non applicabile al di fuori del suo tenore letterale) Un diverso orientamento, tuttavia (Cass. sent. n. 915/99), afferma che il locatore sia ugualmente tenuto a risarcire il danno alla salute subito dal conduttore per effetto delle condizioni abitative dell'immobile locato, quand'anche tali condizioni fossero note all'inquilino al momento della conclusione del contratto, dovendosi ritenere che la tutela del diritto alla salute prevalga su qualsiasi accordo tra privati di esclusione o limitazione della responsabilità del locatore.

In base alle informazioni da Lei fornite, il rapporto tra Lei ed il proprietario dell'appartamento si è instaurato di fatto, non essendo mai stato stipulato un contratto scritto. Si precisa, tuttavia, che il contratto di locazione, ai sensi dell'art. 1350 c.c., non necessita, ai fini della validità, della forma scritta.

Sul punto si richiama la seguente sentenza, secondo cui "la forma scritta ad substantiam (ovvero a pena di nullità) è prevista dall'art.1350 c.c. soltanto per quei contratti che originariamente prevedono una locazione di durata superiore ai nove anni (Cass. civ. Sez. III,16-02-1998, n. 1633)". Nel Suo caso, non essendo stata prevista fin dall'inizio una durata del rapporto eccedente i nove anni, rimane valido il contratto di locazione concluso verbalmente con il proprietario. La mancanza di forma scritta rileva esclusivamente nel senso di rendere sicuramente più difficile dimostrare gli accordi intercorsi relativi ad es. all'ammontare del canone, alla scadenza etc.

In altri termini, in difetto di atto scritto, che provi i termini del rapporto, bisogna necessariamente ricorrere ad altre prove, in primo luogo alla prova testimoniale. Grazie alle deposizioni dei testimoni che si rendessero necessarie a fronte di un'azione giudiziale promossa dal locatore per il rilascio dell'immobile, sarebbe comunque possibile determinare l'inizio del contratto di locazione in oggetto, da far coincidere con la data in cui di fatto Lei cominciò a godere dell'appartamento, e quindi i successivi rinnovi taciti del contratto, di quattro anni in quattro anni, in mancanza di precedenti disdette.

Anche in mancanza di forma scritta, dunque, il proprietario, per ottenere la liberazione dell'immobile, è tenuto ad inviarLe mediante raccomandata a/r la disdetta dal suddetto contratto, almeno sei mesi prima della prossima scadenza.

A tale riguardo trova applicazione l'istituto dell'indennità di avviamento commerciale, regolato dall'art. 34 della richiamata legge n. 392/78, nota anche come legge sull'equo canone. Tale disposizione prevede un deterrente alla cessazione dei rapporti di locazione commerciale, al fine di favorire il più possibile il radicamento delle attività produttive nel luogo in cui l'attività stessa si è avviata. In particolare, il legislatore stabilisce che, in caso di cessazione del rapporto che non sia dipesa da risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, dall'avvio, sempre nei confronti del conduttore, di una delle procedure concorsuali (fallimento, concordato preventivo, ecc.), oppure dalla volontà del conduttore stesso di rilasciare anticipatamente l'immobile a seguito dell'esercizio del diritto di recesso o mediante disdetta dal contratto, costui matura il diritto a conseguire dal locatore un'indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto. Si può dunque sintetizzare che tale indennità non risulta dovuta ogniqualvolta il rapporto di locazione sia cessato per un fatto riconducibile al conduttore.
Il secondo comma del menzionato art. 34 sancisce poi il diritto del conduttore ad una ulteriore indennità, denominata aggiuntiva, pari all'importo della precedente, qualora l'immobile venga da chiunque adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella stessa tabella merceologica che siano affini a quella esercitata dal conduttore uscente, qualora tale attività venga iniziata entro un anno dalla cessazione della precedente. Tale seconda indennità, tuttavia, condivide con la prima il medesimo presupposto, ovvero la circostanza che il rapporto locatizio sia venuto meno per una causa non imputabile al conduttore.    In ogni caso Lei, prima della restituzione del fondo al proprietario, avrà diritto a percepire un'indennità corrispondente a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; se poi, entro l'anno successivo al rilascio, chiunque eserciti nel medesimo fondo l'attività di commercio di prodotti alimentari o similare, potrà pretendere un'ulteriore indennità dello stesso importo.

A tale riguardo la norma di riferimento è l'art. 10, commi 1 e 2, della Legge n. 392/78, tuttora in vigore sotto il profilo che qui interessa, la quale norma stabilisce che il conduttore ha il diritto di voto al posto del locatore nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Egli può inoltre intervenire, anche se, in questo caso, senza diritto di voto, alle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. Ad esempio, in base a tale principio, potrà essere chiesta la nullità delle delibere relative alle spese e alle modalità di gestione del riscaldamento centralizzato qualora l'inquilino non sia stato regolarmente convocato all'assemblea in cui una simile delibera sia stata adottata oppure il locatore voti al suo posto senza averne la delega. Occorre peraltro osservare che tale materia deve ritenersi comprendere l'insieme delle decisioni riguardanti l'acquisto dei combustibili, la manutenzione ordinaria dell'impianto, la data di inizio e di termine annuale del servizio, ecc., in sede di approvazione sia del preventivo sia del bilancio consuntivo di ogni esercizio.Infine, quando l'assemblea si trovi invece a deliberare in ordine ad eventuali modifiche da apportare ad altri servizi comuni del condominio, l' art. 10 vieta che le delibere così assunte trovino esecuzione se non sia stato preventivamente sentito, in sede assembleare, il parere non vincolante degli inquilini abitanti nell'edificio condominiale.

Lo sfratto per morosità, è un procedimento diretto ad ottenere dal giudice l’emanazione di un provvedimento che convalidi lo sfratto, per mancato pagamento del canone pattuito, dichiarando altresì la risoluzione del contratto.

Le competenze sono del tribunale dove si trova la cosa locata.

L'intimazione di sfratto, segue il rito speciale, pertanto, l'intimato potrà comparire personalmente in udienza, vale a dire senza l’obbligo di munirsi di un difensore.

Il procedimento inizia con una intimazione, rivolta al conduttore, di lasciar libero l'immobile, con contestuale citazione per la convalida. L'intimazione deve essere notificata in mani proprie, se ciò non è possibile, l'ufficiale giudiziario deve spedire all'intimato un avviso a mezzo lettera raccomandata della effettuata notificazione.

La mancata comparizione o mancata opposizione dell'intimato, porta il giudice a convalidare lo sfratto per morosità e dispone direttamente in calce sulla citazione, la formula esecutiva. Quando l'intimato non compare, la formula esecutiva ha effetto dopo 30 giorni dalla sua apposizione.

L'ordinanza ha natura di provvedimento di condanna, poiché dispone il rilascio dell'immobile ed ha carattere costitutivo, risolvendo il rapporto locatizio. Il giudice, inoltre, emette decreto ingiuntivo in calce ad una copia dell'atto di intimazione.

L'intimato può comparire all’udienza fissata per la convalida dello sfratto, non contestare la morosità, e chiedere un termine per sanare il suo debito (termine di grazia), ma ciò nelle sole locazioni ad uso abitativo; il giudice quindi può concedere un termine perentorio, di regola non superiore ai 90 giorni, per il pagamento dei canoni maturati, degli interessi legali e delle spese giudiziali, liquidate dallo stesso giudice. Eseguito il pagamento, liquidata la morosità, il procedimento si estingue, in difetto il giudice convalida lo sfratto per morosità.

Quando l'intimato compare e presenta opposizione, il giudice può trasformare il rito speciale in un normale procedimento di cognizione. Perché ciò accada, l'opponente deve presentare eccezioni scritte, oppure indicare la sussistenza di gravi motivi.

Quando le eccezioni non sono fondate su prova scritta, oppure sono assenti gravi motivi, il giudice convalida l'intimazione, pronunziando ordinanza non impugnabile di rilascio immediatamente esecutiva, con riserva di esaminare le eccezioni del convenuto. Se l'intimato contesta l'ammontare della somma pretesa, il giudice può disporre il pagamento della somma non controversa concedendo un termine non superiore a 20 giorni. Saldato il debito, il giudice può estinguere lo sfratto per morosità, oppure decidere di rinviare il giudizio ad un procedimento di cognizione ordinario.

NB: quello che segue è una bozza di contratto di locazione ad uso abitativo che potrai utilizzare apponendo le integrazioni e le modifiche necessarie per adattarlo alle tue esigenze specifiche. Ti consigliamo, al fine di evitare errori, di affidarti ad un professionista esperto che possa verificare la correttezza del documento completato.

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CONTRATTO DI LOCAZIONE USO ABITAZIONE – Versione Cedolare Secca – 2 proprietari – 2 inquilini

 

Il Sig.________________________ nato a________________ il ________________ residente in _________________ alla via_______________________, C.F.: _______________________, e la Sig.ra_________________________________, nata a _____________, il ___________, residente in_____________________ alla _____________________, 1, CF. ____________________, in seguito denominati “locatore”;

E

Il Sig.________________________ nato a________________ il ________________ residente in _________________ alla via_______________________, C.F.: _______________________, e la Sig.ra_________________________________, nata a _____________, il ___________, residente in_____________________ alla _____________________, 1, CF. ____________________,, in seguito denominati “conduttore”

SI CONVIENE E STIPULA QUANTO SEGUE

Il locatore concede in locazione ad uso abitativo al conduttore, che accetta, l’unità immobiliare sita in _________________________, ____________________, cosi composta: _______________________________, al piano ________, censito al NCEU del Comune di _____________al foglio ___ part. ____ sub. ___ cat. _____ Cl. ____, vani _____.

AI SEGUENTI PATTI E CONDIZIONI

1) DURATA: la durata della locazione, oggetto del presente contratto è pattuita in anni 4 (quattro) con decorrenza dal ______________ e scadenza al ____________. Alla prima scadenza del _________, il contratto si rinnoverà tacitamente per l’ulteriore periodo di 4 (quattro) anni, salvo quanto previsto al successivo art.2.

2) DISDETTA ALLA PRIMA SCADENZA: alla prima scadenza contrattuale il locatore avrà la facoltà di disdettare il contratto unicamente per i motivi di cui all’art. 3 della Legge 9 Dicembre 1998, n. 431 comma 1, lettere a)b)c)d)e)f)g). La dichiarazione di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza per i motivi sopra citati, andrà comunicata dal locatore mediante lettera raccomandata da inviare al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza.

3) DISDETTA ALLA SECONDA SCADENZA: ciascuna delle parti ha diritto di rinunciare al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza.

4) RECESSO DEL CONDUTTORE: Il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento con preavviso di mesi 6 (sei), che dovrà essere comunicato al locatore con lettera raccomandata.

5) CANONE: il canone di locazione viene consensualmente determinato tra le parti in Euro _________________ annue, che il conduttore si obbliga a corrispondere in numero 12 rate mensili eguali anticipate ciascuna di Euro _______ (euro ___________/00) scadenti il giorno 5 di ogni mese con le seguenti modalità: rimessa diretta a mani del locatore presso il suo domicilio, o a mezzo bonifico bancario.

6) REGIME FISCALE: Parte locatrice intende aderire al regime fiscale della cedolare secca prevista dal D.Lgs. n. 23 del 14/03/2011 con le previste modificazioni dalla Legge 23 maggio 2014, n. 80. Pertanto la registrazione fiscale del presente contratto non comporterà alcun pagamento di imposta di registro o imposta di bollo. Non verrà inoltre applicata negli anni di decorrenza del contratto, alcuna maggiorazione del canone sulla base dell’indice ISTAT di variazione dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati. Se in futuro il locatore decidesse di revocare l’applicazione di tale regime di tassazione, sull’importo annuo del canone dovrà essere pagata l’imposta di registro nella misura del 2% (di cui metà a carico del locatore e metà a carico del conduttore), e verrà applicato l’aumento di canone in base all’indice ISTAT

7) DEPOSITO CAUZIONALE: il conduttore versa al locatore un deposito cauzionale, di Euro __________ (euro ____________/00). Tale deposito, che il locatore dichiara di ricevere con la firma del contratto, non potrà essere dal conduttore imputabile nè a canone nè agli oneri accessori nè ad altro titolo e sarà restituito al termine della locazione, previa verifica dello stato dell’immobile, e fatto salvo l’adempimento di tutti gli obblighi assunti da parte del conduttore.

8) RISOLUZIONE DEL CONTRATTO: il mancato pagamento anche di una sola rata del canone e degli oneri accessori costituirà motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 5 legge 392/78 (inadempimento del conduttore) e fatto salvo l’art. 55 (termine per il pagamento dei canoni scaduti) della legge sopra citata.

9) STATO LOCATIVO: il conduttore dichiara di aver visitato l’immobile locato e di riceverlo in consegna in buono stato locativo e idoneo all’uso convenuto e si impegna a restituirlo al termine della locazione, nello stato in cui gli è stato consegnato salvo il normale deperimento d’uso, pena il risarcimento dei danni, e ad eseguire tutte quelle opere manutentive che si renderanno necessarie per mantenere in buono stato l’unità immobiliare.

Il conduttore riconosce che l’immobile fa parte di uno stabile in condominio impegnandosi al rispetto e l’osservanza del regolamento condominiale.

Il conduttore dichiara di essere a conoscenza che l’immobile concesso in locazione, in ipotesi di mancata areazione dei locali potrebbe presentare macchie di umidità alle pareti e pertanto si impegna ad areare con costanza i locali e ove necessario a ridipingere a proprie spese le pareti.

10) MUTAMENTO DI DESTINAZIONE E MODIFICHE: a) l’immobile è locato ad esclusivo uso di abitazione del conduttore che si impegna a non mutarne la destinazione anche solo parzialmente o temporaneamente. b) il conduttore si impegna altresì a non apportare alcuna modifica all’immobile ed agli impianti, senza il preventivo consenso scritto del locatore. La violazione di tali clausole determinerà la risoluzione di diritto ai sensi dell’art.1456 C.C. Gli eventuali miglioramenti o addizioni autorizzati dal locatore in forma scritta resteranno acquisiti all’unità immobiliare senza che sia dovuto al conduttore alcun compenso, salvo patti contrari risultati per iscritto, e con espressa rinuncia del conduttore a chiedere i rimborsi previsti dagli Art.li 1592 e 1593 del C.C..

11) SUBLOCAZIONE: il conduttore non potrà sublocare nè cedere in comodato totalmente nè parzialmente l’immobile, nè cedere ad altri il contratto senza il consenso scritto del locatore, pena la risoluzione del di diritto del contratto ex art. 1456 C.C

12) RIPARAZIONI ORDINARIE: le riparazioni ordinarie di cui all’art. 1576 C.C. (Mantenimento della cosa in buono stato locativo) e 1609 C.C. (Piccole riparazioni a carico dell’inquilino) sono a carico del conduttore così come ogni altra relativa agli impianti e ai servizi. Non provvedendovi tempestivamente il conduttore, vi provvederà il locatore ed il relativo costo dovrà essergli rimborsato entro 30 giorni dall’avvenuta riparazione. Il conduttore si obbliga ad effettuare a proprie spese la manutenzione ordinaria della calderina presente nella abitazione locata e si obbliga, altresì, ad effettuare la revisione annuale della calderina incaricando un professionista a proprie spese.

13) SPESE: Sono a carico del conduttore le spese inerenti ai consumi di acqua, gas, luce che verranno volturati a proprio nome. Sono interamente a carico del conduttore  le spese condominiali relative alla ordinaria amministrazione. La tassa comunale di smaltimento dei rifiuti solidi urbani è a carico e dovrà essere corrisposta direttamente dal Conduttore per tutto il periodo della locazione.

14) ESONERO DI RESPONSABILITA’: il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti.

15) VISITE: il locatore potrà visitare o far visitare l’immobile durante la locazione, previo avviso al conduttore per constatare lo stato di manutenzione e conservazione. Nel caso il locatore intendesse vendere l’immobile locato, il conduttore, sin d’ora, si obbliga a consentire la visita dell’immobile al locatore od agenzie immobiliari dallo stesso incaricate per la vendita due giorni alla settimana nelle ore da stabilirsi.

16) PRELAZIONE: il conduttore non ha diritto di prelazione in caso di vendita salvo quanto disposto dall’art. 3 comma g) della legge 9 dicembre 1998 n. 431.

17) ELEZIONE DI DOMICILIO: A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti giudiziari ed esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio presso l’immobile oggetto del presente contratto.

18) MODIFICHE CONTRATTUALI: Qualunque modifica al presente contratto non potrà aver luogo, e non potrà essere provata, se non mediante atto scritto.

19) AUTORIZZAZIONE COMUNICAZIONE DATI PERSONALI: Il conduttore autorizza il locatore a comunicare a terzi i suoi dati personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (GDPR 679/2016 e D.Lgs 101/2018).

20) CERTIFICAZIONE ENERGETICA

Il conduttore dà atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione comprensiva dell'attestato relativo alla prestazione energetica dell'edifico o dell'unità immobiliare.

21) RINVIO ALLE DISPOSIZIONI DI LEGGE: Per quanto non previsto dal presente contratto le parti fanno espresso rinvio alle disposizioni del codice civile e della legge 9 Dicembre 1998, n. 431 e comunque alle norme vigenti e agli usi locali.

 

Letto, approvato e sottoscritto in La Spezia, lì

 

IL LOCATORE                                                                               IL CONDUTTORE

 

_______________                                                                            ________________

 

 

_______________                                                                            _______________

 

 

A norma degli artt. 1341 e 1342 del codice civile, le parti approvano specificatamente i patti di cui ai punti: 7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,20

 

IL LOCATORE

                                                                                                       IL CONDUTTORE

_______________                                                                            ________________

 

 

_______________                                                                            _______________

NB: quello che segue è una bozza di contratto di locazione ad uso ufficio (uso diverso da quello abitativo) che potrai utilizzare apponendo le integrazioni e le modifiche necessarie per adattarlo alle tue esigenze specifiche. Ti consigliamo, al fine di evitare errori, di affidarti ad un professionista esperto che possa verificare la correttezza del documento completato.

Se sei interessato puoi chiedere assistenza per una personalizzazione del contratto al nostro team di avvocati.

 

CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO UFFICIO

Tra il Sig. ______________, nato a ____________ il ____________, C.F. _______________ domiciliato in ___________, via ____________, c.a.p. ______________,, d'ora innanzi denominato "LOCATORE",

E

_______________ SAS/S.R.L/SNC/SPA. con sede legale in _____________, via____________ n.___, c.a.p. ________________,  P. IVA e C.F. _____________ in persona del legale rappresentante ____________________ nato a ________________ il _______________ C.F. ____________________, d'ora innanzi denominato "CONDUTTORE";

SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE

Art.1) Il locatore concede in locazione al conduttore, che accetta, la seguente unità immobiliare di sua proprietà sita in _________ via _____________ n.______:

• appartamento al piano _____, interno n. _____, composto da ____ vani;

L'immobile è censito all'NCEU al foglio _____, particella _____, sub _____, Categ. ______, Rendita Catastale Euro ______________.

Art.2) La locazione ha la durata di anni sei (6), con inizio dal  _________ e termine il _______________. Il conduttore potrà recedere dal contratto a decorrere dalla fine del primo anno per mezzo di comunicazione scritta da inviarsi per lettera raccomandata A.R. sei mesi prima della data nella quale il recesso stesso ha effetto. In assenza di disdetta, al termine di sei anni, il contratto si rinnoverà per ulteriori sei anni, fermo il diritto di recesso del conduttore che, nel periodo di rinnovo, potrà esercitare in qualsivoglia momento, con le modalità di cui sopra.

Art.3) L'immobile viene concesso in locazione al conduttore con l'uso esclusivo di ufficio, con la possibilità per il conduttore di concedere una porzione dell'ufficio in comodato d'uso gratuito a a società controllate, collegate o riconducibili alla società conduttrice e/o ai soci della società conduttrice, previa comunicazione scritta al locatore, contenente nominativi, tempi, modalità d'uso e destinazione d'uso, salva sempre l'approvazione del locatore stesso e senza che a queste sia riconosciuto alcun diritto in merito alla locazione e in caso di qualunque controversia risponderà il conduttore. Si precisa che in caso di risoluzione del contratto di locazione gli eventuali comodatari (società controllate, collegate o riconducibili alla società conduttrice e/o ai soci della società conduttrice) nulla potranno pretendere dal locatore e dovranno immediatamente lasciare libero l’immobile da persone e cose.

L'immobile viene concesso in locazione al conduttore con divieto di sublocazione, anche parziale, e di cessione del contratto e con divieto, altresì, di mutamento di destinazione d'uso. Il Conduttore dichiara che l'attività esercitata nell'immobile, oggetto della presente locazione, non comporta contatti diretti con il pubblico.

Art.4) Il canone annuo di locazione è convenuto in euro _____________ (________________/00) che il conduttore si obbliga a corrispondere al locatore in n.12 rate mensili eguali anticipate di Euro ____________ (duemila/00) ciascuna entro il giorno 05 di ogni mese mediante bonifico sul conto corrente bancario intestato al locatore presso la Banca _____________ IBAN _________________________.

Il canone di locazione pattuito, a partire dal secondo anno sarà annualmente ed automaticamente e senza bisogno di richiesta scritta, aggiornato in rapporto all'indice ISTAT per i prezzi al consumo (o di altro indice inflattivo che sarà in vigore), maturato nell'anno precedente.

Le parti si danno atto che le variazioni in aumento del canone saranno quelle massime che la legge consente o consentirà.

Il pagamento del canone o di quanto altro dovuto anche per gli oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo.

Art.5) Sono a carico del conduttore gli oneri ed accessori, come individuati e nella misura prevista dall'art.9 della legge 392/78. Sono a carico del conduttore le spese condominiali di cui l'immobile fa parte che dovranno essere versate mensilmente dal conduttore al locatore unitamente al canone di locazione nella misura concordata di euro ________ mensili Il conduttore non potrà in alcun modo ritardare il pagamento del canone e degli oneri accessori, oltre i termini stabiliti dal presente contratto e dalle vigenti disposizioni, e non potrà far valere alcuna azione od eccezione se non dopo aver eseguito il pagamento delle rate scadute.

Art.6) Il conduttore dichiara di ben conoscere l'immobile e di essere questo adatto all'uso convenuto e che si trova in buono stato di manutenzione ed esente da difetti che possano influire sulla salute di chi ne usufruirà. Il conduttore si obbliga a riconsegnare l'immobile, alla scadenza del contratto, nello stesso stato. Ogni aggiunta che non possa essere tolta in qualsivoglia momento, senza danneggiare l'immobile, ed ogni altra innovazione non potrà essere effettuata dal conduttore senza il preventivo consenso scritto del locatore; anche in caso di consenso, il conduttore rinuncia peraltro, sin d'ora, a qualsivoglia indennità per i miglioramenti e le addizioni apportati all'immobile. I miglioramenti e le addizioni, al termine della locazione resteranno acquisiti al locatore, che avrà, comunque, la facoltà di ottenere la riconduzione in pristino. Sono a carico del conduttore, oltre alle spese condominiali, le spese di utenza (luce, gas, riscaldamento, acqua, telefono), nettezza urbana (il conduttore provvederà ad effettuare la denuncia ed il pagamento della tassa per lo smaltimento dei rifiuti), le riparazioni di piccola manutenzione, ed espressamente quelle da farsi agli impianti di condizionamento, di acqua, luce, sanitari, alle serrature e chiavi, ai cardini degli infissi, alla superficie dei muri e dei soffitti e degli infissi, alla caldaia di riscaldamento; non provvedendovi il conduttore vi provvederà il locatore con addebito delle spese al conduttore.

Art.7) Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivare ad esso e/o a chi utilizzerà l'immobile, in funzione dell'uso convenuto, da fatto od omissione di altri inquilini dello stabile o di terzi.

Art.8) Il conduttore si obbliga ad osservare ed a far osservare da chi utilizzerà l'immobile, in funzione dell'uso convenuto, il regolamento di condominio dello stabile di cui l'immobile stesso fa parte: regolamento che il conduttore dichiara di ben conoscere ed accettare, avendone ricevuto copia dal locatore.

Il locatore acconsente all'apposizione presso l'ingresso dell'immobile delle targhe relative al conduttore, in osservanza di quanto stabilito nel regolamento di condominio e comunque nel rispetto del decoro dello stabile, previa autorizzazione dell’amministratore dello stabile.

 

Art.9) Il locatore è esonerato da responsabilità in caso di interruzione dei servizi per cause indipendenti dalla sua volontà ed, altresì, è esonerato da qualsivoglia responsabilità per danni cagionati al conduttore stesso, a mobili, arredi, macchinari ed attrezzature di proprietà di quest'ultimo, ovvero a chi utilizzerà l'immobile, in funzione dell'uso convenuto, da infiltrazioni d'acqua, alluvioni, inondazioni, incendi, furti che dovessero verificarsi nell'immobile stesso.

Art.10) Il locatore potrà in qualsivoglia momento ispezionare o far ispezionare l'immobile, compatibilmente alle esigenze lavorative del conduttore, previa richiesta anche telefonica.

Art.11) L'inadempienza da parte del conduttore ad uno dei patti contenuti nel presente contratto produrrà, ipso iure, la sua risoluzione.

Art.12) Il conduttore versa a titolo di deposito cauzionale la somma di euro __________ (________________/00), corrispondente a 2 mensilità. Il deposito cauzionale infruttifero non potrà mai essere utilizzato a fronte del pagamento dei canoni e verrà restituito a rapporto locativo concluso, solo dopo che sia stata eseguita la legale riconsegna dell'immobile, delle relative chiavi e dopo che sia stata soddisfatta ogni eventuale pendenza a carico del conduttore compresa quella derivante dalla rifusione dei danni riscontrati dalla riconsegna dei beni locati, sia per ogni altra eventuale ragione di credito connessa al rapporto locatizio, spese legali comprese e senza esecuzione di alcuna formalità. Il locatore ha altresì diritto di incamerare il deposito cauzionale a titolo di penale in caso di ritardata o protratta riconsegna dell'appartamento senza titolo. Lo svincolo della suddetta cauzione avverrà solo dopo l'adempimento di tutti gli obblighi contrattuali.

Art.13) Sono totalmente a carico del conduttore l'imposta di bollo per il contratto e le quietanze. Le spese per la prima registrazione del contratto e per le annualità successive saranno divise al 50% tra le parti. L'imposta di registro, per la quota parte del conduttore, verrà rimborsata dallo stesso direttamente al locatore.

Art.14) Il conduttore dichiara di aver ricevuto dal locatore l'Attestato di Prestazione Energetica (APE).

Art.15) Agli effetti del presente contratto ed anche per la notificazione di eventuali atti giudiziari, compresi quelli relativi alle procedure per convalida di licenza o di sfratto per finita locazione o di sfratto per morosità e/o alle procedure di esecuzione, il conduttore dichiara di eleggere domicilio presso l'immobile, in __________________________

_______, li __________

 

IL LOCATORE                                                                                            IL CONDUTTORE

 

Ai sensi e per gli effetti degli artt. 1341 e 1342 C.C, le parti accettano e sottoscrivo espressamente quanto agli artt. 3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15.

 

IL LOCATORE                                                                                            IL CONDUTTORE

 

Sul punto si è espresso il Tribunale Civile Della Spezia con sentenza di merito 27 febbraio 2018 n. 162. In tema di locazione e condominio, l’inquilino (conduttore) è tenuto a pagare gli oneri condominiali, verificando prima di effettuare il pagamento l'indicazione specifica delle spese a suo carico. Non è giustificabile perciò l'inerzia nel pagamento degli oneri condominiali protrattasi per anni da parte dell’inquilino che, lamentando l'inadempimento dell'onere del (proprietario locatore) di comunicargli tempi e luoghi dell'assemblea condominiale, alla quale l’inquilino ha il diritto di partecipare, una volta a conoscenza dei rendiconti approvati dalla stessa non adotti alcuna iniziativa utile al fine di accertare se le spese indicate fossero o meno effettivamente dovute..

Per una corretta risposta ai suoi quesiti, dovrebbe controllare quanto riportato nel contratto.

Cercherò in ogni caso di rispondere alle sue domande in via generale:

 

“Come deve avvenire la comunicazione di tale decisione? solo con raccomandata?”

In generale, il contratto transitorio di un anno cessa automaticamente alla sua scadenza, senza rinnovo automatico. Se avete previsto un rinnovo automatico dovreste avere previsto nel contratto anche le modalità (raccomandata o altro) per comunicare la volontà o meno  di rinnovarlo.

 

“se io dovessi trovare un altro appartamento prima di febbraio devo comunque dare il preavviso di 2 mesi o sono libera di lasciare casa anche prima?”

Nel contratto dovrebbe essere previsto il recesso anticipato del conduttore (lei) per gravi motivi, con la specifica dei mesi di preavviso. Se sono due mesi di preavviso deve necessariamente rispettare quel termine.

Cordialmente.

Buonasera,

prima di tutto occorre specificare che la disdetta da parte del locatore ha una disciplina diversa se si vuole interrompere il contratto dopi i primi 3 anni oppure dopo i successivi 2.

Se intende non rinnovare il contratto dopo i primi 3 anni può farlo solamente per queste motivazioni previste dalla legge:

• Il proprietario ha bisogno dell’immobile per sé o la sua famiglia
• L’inquilino ha disponibilità di traslocare in un appartamento simile nello stesso comune
• L’inquilino, senza precise motivazioni, non occupa in maniera continuativa l’appartamento
• L’appartamento si trova in un edificio gravemente danneggiato, che deve essere ricostruito o ristrutturato
• Il proprietario vuole vendere l’immobile e non ha a disposizione altri appartamenti. In questo caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione
• Nel caso in cui si tratti di una persona giuridica, società o ente pubblico o con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, che intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le medesime finalità ed offra al conduttore un immobile sostitutivo.

Se invece intende non rinnovare il contratto dopo il rinnovo dei successivi 2 anni, può farlo senza alcuna motivazione specifica rispettando il termine di 6 mesi di preavviso. I sei mesi di preavviso sono calcolati dal momento in cui il suo inquilino riceve la raccomandata (o dalla compiuta giacenza).

Di raccomandate con ricevuta di ritorno ne è sufficiente una rispettando il termine predetto, ma ad abundantiam può inviarne una anche ora, le potrebbe servire in futuro di fronte ad un giudice per dimostrare di aver dato un enorme preavviso al conduttore che farà più fatica a dimostrare di non essere riuscito a trovare casa per mancanza di tempo.

Questa è la disciplina prevista dalla legge, verifichi anche che ne suo contratto non siano state previste particolari modalità e tempistiche da rispettare da parte del locatore per dare comunicazione di mancato rinnovo.

 

Buonasera,

la clausola di custodia nei contratti di locazione è una clausola standard, il conduttore è custode dell’appartamento e degli impianti di cui ha disponibilità e gestione diretta. Vero è che la versione che le hanno proposto è molto spinta sulla assenza da responsabilità del locatore. In particolare il locatore sarebbe in ogni caso responsabile dei danni causati da carenze manutentive delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, ad esempio invasione o infiltrazione di acqua, la clausola che le hanno proposto sposta questa responsabilità su di lei.

Provi a far eliminare quest’ultima parte della clausola nel corso della trattativa contrattuale, ovvero a trovare un’altra offerta di sistemazione a condizioni contrattuali meno onerose.

Cordialmente.

Buonasera,

come ribadito in numerose sentenze della Cassazione (sentenze n. 10593/2008 e n. 23695/2004), il contratto di locazione è valido anche in assenza di agibilità dell’immobile. Potrà quindi stipulare un contratto di locazione anche in assenza di agibilità. Il suo futuro inquilino, quindi, non potrà opporsi al pagamento del canone se ha occupato l’immobile, ma potrebbe agire per la risoluzione del contratto in caso non ne fosse stato a conoscenza al momento della stipula. Per evitare complicazioni, quindi, le converrebbe informare preventivamente i suoi futuri inquilini della assenza della agibilità ed eventualmente specificarlo nel contratto per avere una prova scritta della corretta informazione all’inquilino.

Buongiorno, la clausola presente nel suo contratto riporta il contenuto della previsione contenuta dell’art.1590 c.c. che secondo recente giurisprudenza (Cass. 29329/2019), non impone all’inquilino l’obbligo di ritinteggiare la casa.

L’articolo 1590 c.c., infatti, prevede che: “Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto”.

Un'altra pronuncia della Corte di Cassazione (n. 4357/1984) conferma che “rientra nel normale degrado d’uso il fatto che dopo un certo periodo di tempo i mobili e i quadri lascino impronte sulle pareti”.

Pertanto, fatte salve le ipotesi di danneggiamento colposo o doloso delle pareti, l’obbligo di ritinteggiatura dell’appartamento al termine della locazione non sussiste.