Ordinanza Corte di Cassazione n.32934 del 20/12/2018

Locazione immobiliare ad uso abitativo effetti dell’ omessa registrazione del contratto e quelli della tardiva registrazione - sanatoria con efficacia retroattiva con alcuni limiti.

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L’ordinanza richiama l’art. 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, secondo cui «i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, essi non sono registrati», norma applicabile a tutti i contratti di locazione, indipendentemente dall'uso abitativo o meno cui l'immobile sia destinato. Sono state invece dichiarate incostituzionali per eccesso di delega, le disposizioni, relative alle sole locazioni ad uso abitativo, di cui ai commi 8 e 9 dell'art. 3 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 2 che prevedevano che dalla mancata registrazione «entro il termine di legge»  derivassero conseguenze invalidanti per effetto delle quali sorgeva un diverso rapporto locativo, legalmente determinato quanto a durata e misura del canone.

Il caso concreto trattato dal Tribunale e dalla Corte di merito interessava il caso di una registrazione di contratto effettuata tardivamente

La sanatoria per intervenuta registrazione, sia pure successiva, non può all'evidenza sanare la nullità del contratto di locazione anche per il periodo di durata dello stesso non indicato nel contratto di locazione successivamente registrato e cioè dal 5 novembre 2011 al 31 agosto 2012. Si precisa al riguardo che in tale atto era stata indicata come data di inizio della locazione quella del 1° settembre 2012 mentre il contratto di locazione era stato effettivamente concluso nel novembre 2011, come allegato concordemente dalle parti nei vari gradi di giudizio di merito.

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